El retorno de inversión o por sus siglas en inglés ROI (return on investment) es el beneficio neto que se obtiene de una inversión de manera anual.
¿Quieres saber como se calcula el ROI?
Primero es necesario explicar que el retorno de inversión se expresa como un porcentaje, y es calculado en una sencilla operación matemática: Ganancia anual (a) - menos los gastos (b), entre la inversión total (c).
ROI = (a - b) / c x 100
Además, si quieres calcular el tiempo para recuperar tu inversión, debes dividir el enganche de compra entre la utilidad mensual. El resultado será el tiempo de ROI.
Un ejemplo real, si un departamento vacacional te costó 4 millones de pesos, recibes un ingreso de 40 mil pesos mensuales por concepto de renta, es decir 480 mil pesos anuales y gastas 100 mil pesos anuales en mantenimiento, servicios de agua, luz, teléfono, entre otros, tu cálculo sería el siguiente:
ROI = (480,000 - 100,000) / 4,000,000 x 100 = 9.5%
Suponiendo que, con base en el mismo ejemplo del condominio de 4 millones de pesos, tu utilidad neta mensual (una vez restados los gastos de mantenimiento, servicios e impuestos de propiedad) fuera de 35,000 pesos, entonces el cálculo sería como sigue: 4,000,000 / 35,000 = 114
Es decir que, en 114 meses, nueve años y medio, estarías recuperando el monto invertido, y eso sin considerar la plusvalía del inmueble, que dicho sea de paso, en la Riviera Maya es la más alta del país actualmente.
Lo importante del ROI es que es un factor muy significativo para decidir qué tipo de inversión inmobiliaria quieres realizar, aunque es importante señalar que este cálculo muestra el rendimiento potencial.
Al momento de invertir en bienes raíces, es muy importante calcular el retorno de inversión, el cual está determinado por muchos factores, como tarifas, servicios públicos, gastos de mantenimiento, financiamiento, escrituración, y sobre todo, los ingresos por arrendamiento.
Usualmente el comprador de bienes raíces se fija únicamente en la plusvalía, sin embargo es importante destacar que en la Riviera Maya es de los pocos destinos que se privilegian por tener dos componentes ROI + Plusvalía, lo cual duplica tus ingresos de tu inversión.
¿Que es la plusvalía?
La plusvalía se define como el aumento en el valor de un bien inmueble cada año.
En la Riviera Maya la plusvalía se ha disparado en los últimos años, ascendiendo desde un 8% a un 13% en las propiedades inmobiliarias y actualmente hemos registrado hasta un 30% en terrenos de inversión.
Debido a la demanda por adquirir bienes inmuebles en zonas turísticas, Quintana Roo se caracterizó por tener paraísos como Cancún y actualmente nos encontramos en el boom inmobiliario de la Riviera Maya con destinos como Playa del Carmen, Tulum, Puerto Aventuras, por citar algunos.
Para determinar si tu inmueble presentará una buena plusvalía, es importante entender factores como la localización, si el desarrollo esta preparado o diseñado para trabajar como un resort para generar mayores rentas, para atraer a turistas, para una operación tipo hotelero, las amenidades, el diseño arquitectónico que genere una experiencia agradable y única, entre otros factores.
¿Se puede garantizar el ROI de una propiedad?
Ninguna inversión puede garantizar el retorno de tu dinero. Existen inmobiliarias que recurren a la publicidad engañosa para prometer ganancias desde el primer año, cuando en realidad lo que ellos están haciendo es dar un descuento.
En el caso de la Riviera Maya hay muchos factores que dependen para una exitosa renta vacacional: la economía de Estados Unidos, de Canadá, de otros países como Europa, el entorno geopolítico, el clima de la zona, como las temporadas de huracanes.
Lo que sí es posible analizar es el comportamiento en años pasados, de esa manera se tienen expectativas de lo que puede ser en el futuro. Sin embargo, la ganancia en una inversión depende mucho del desempeño del administrador y operador de la unidad. Una buena noticia, en la Riviera Maya existen empresas con mucha experiencia, expertas en atraer a turistas nacionales e internacionales. El tener un excelente aliado en este aspecto, magnificará tu inversión y te liberará de preocupaciones.
El ROI es lo primero que debes considerar antes de comprar
El ROI prometido es una expectativa y aunque cuenta mucho, los pilares de tu decisión deben basarse en la ubicación del inmueble y la constructira, la desarrolladora porque de eso depende la calidad del producto. ¿Qué otros proyectos ha levantado? ¿En qué zonas? ¿Cómo están valorados?
Cabe señalar, que adicionalmente la experiencia del Asesor Inmobiliario capacitado es una de las claves para saber a qué propiedad presenta buenos retornos para tu inversión. Es importante que un tercer observador califique el producto, que oriente al Cliente en aspectos técnicos, legales, financieros y sobre todo que su objetivo sea velar por los intereses del Cliente.
Muchas veces las personas no distinguen de un vendedor de bienes raíces y un Asesor Inmobiliario, son cosas muy diferentes. Si quieres conocer la diferencia puedes leer nuestro post ¿Qué diferencia hay entre un Agente y un Asesor Inmobiliario?.
Muchos no le prestan atención a este último aspecto, sin saber que ahí radica la seguridad de tu inversión. Si es una empresa prestigiada, tiene experiencia comercializando, si entrega o no a tiempo, si tiene una buena calidad en sus construcciones. De eso también dependerá el éxito de un proyecto.
En Espacio Desarrollos te brindamos propuestas de inversión que representen oportunidades de inversión, pero sobre todo estas deben de ir acompañadas de una estrategia de inversión personalizada, cada persona es un mundo y nosotros te llevaremos la mejor propiedad que se ajuste a tus expectativas.
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